ANEXA NR. 2 LA HCL NR. 	/2021 
ROMÂNIA 
JUDETUL SUCEAVA 
MUNICIPIULUI CÂMPULUNG MOLDOVENESC 
CONSILIUL LOCAL 
RAPORT DE EVALUARE 
- teren proprietatea publică a Municipiului Câmpulung Moldovenesc - LOT 1 - parte din 
imobilul cu nr. cadastral39S02 Câmpulung Moldovenesc 

PROPRIETATE.IMOBILIARÂ 

Obiective:
Teren in suprafata totala de 3 mp, situat in Zona Stadion, Str. Sirenei 
Proprietar:
Municipiul Campulung Mold. 
Amplasament:Mun. Gampulung Mold., intravilan, in suprafata de 3 mp - parte din C.F. 
nr.39502 a comunei cadastrale Campulung Mold., jud. Suceava 

Evaluator: 
• Rusu Vasile - expert evaluator atestat ANEVAR, legitimaţie nr.15859 

August 2021 

shapeType75fBehindDocument1pWrapPolygonVertices8;4;(21500,0);(0,0);(0,21490);(21500,21490)posrelh0posrelv0pib
Cuprins 
	Obiectul raportului de evaluare 	3 
	Prezentarea datelor. 	6 
	Tipul proprietatii si definirea pietei 	6 
	Estimarea valorii terenului.......................................... 	8 
	Metoda comparatiei directe 	9 
	Stabilirea valorii prin metaoda comparatiei de piaţa 	1 O 
Stabilirea valorii terenului prin metoda de randament................................................... 12 
	Concluzii 	'" 	13 
	Anexe 		15 

shapeType75fBehindDocument1pWrapPolygonVertices8;8;(21498,0);(14039,0);(14039,15513);(0,15513);(0,21498);(19624,21498);(19624,3841);(21498,3841)posrelh0posrelv0pib
DECLARATIE DE CONFORMITATE 

Elaborarea raportului de evaluare este facuta de catre Rusu Vasile, expert evaluator 
proprietati imobiliare, membru titular al Asociatei Nationale a Evaluatorilor din Romania 

( ANEVAR) legitimaţie nr.15859, posesor al Politei de asigurare profesionala eliberata de 
Societatea de Asigurare Reasigurare AON. 
Eu, evaluator, Rusu Vasile, declar că evaluarea a fost făcută În concordanţă cu 
Standardele Internationale de Evaluare (IVS), corespunzător cu Codul Deontologic IVS şi 
confirm că: 

- prezentarea faptelor din raport sunt corecte şi reflectă cele mai pertinente cunoştinţe ale 
evaluatorului. 

- analizele şi concluziile sunt limitate numai la ipotezele şi condiţiile prezentate În acest 
raport. 
- evaluatorul nu a avut nici un interes prezent sau de perspectiva asupra proprietăţii 
(' evaluate. 
onorariul evaluatorului nu este condiţionat de nici un aspect al raportului. 

evaluarea a fost efectuată În conformitate cu Codul Deontologic şi cu standardele de 
evaluare. 
evaluatorul Îndeplineşte cerinţele adecvate, de calificare profesională. 

evaluatorul are experienţă În ceea ce priveşte localizarea şi categoria de proprietate 
care este evaluată. 
evaluatorul a efectuat personal inspectia proprietatii. 

	- 	data efectiva a evaluarii cand sunt valabile toate conditiile pietii este 04.08.2021, iar 
data inspectiei este 04.08.2021. 

evaluatorul a avut documentele necesare evaluarii, toate calculele s-au facut pe baza 
inspectiei facute la proprietate, pozelor pe care a reusit sa le faca, masuratorilor 
efectuate si interviurilor. 

nici o persoană, cu excepţia celor specificate În raport, nu mi-a acordat asistenţă 
profesională În elaborarea raportului. 

- nu vom fi solicitaţi să depunem mărturie În instanţă pentru actele şi judecăţile din 
Raportul de evaluare; 

- raportul de evaluare În Întregime, parţial sau În referinţe nu poate fi inclus În nici un 
document public şi nici nu poate fi publicat sub nici o formă fără aprobarea scrisă a evaluatorului 
cu privire la speţa la care poate apărea; 

Campulung Moldovenesc, 04.08.2021 

2 

Obiectul Raportului de Evaluare 
Obiectul prezentului raport de evaluare constă În evaluarea parcelei de teren in suprafata 
de 3 mp proprietatea Municipiului Campulung Moldovenesc parte din C.F. nr. 39502 ( Cartier 
Stadion, in suprafata totala de 353 mp) a comunei cadastrale Campulung Mold., jud. Suceava, 
situata in Calea Bucovinei, Campulung Moldovenesc. Parcela de teren de evaluat este plana, 
de forma dreptunghilara, cu utilitati la gard ( curent, apa, gaz ), cu acces direct din strada 
(asfaltata). 
Scopul evaluării 
Acest raport de evaluare a fost elaborat la solicitarea proprietarului si are scopul de a 
estima valoarea de piaţă la data de 04.08.2021 a proprietatii imobiliare - teren - in suprafata de 
3 mp. 
Pe baza documentelor puse la dispozitie de catre proprietar drepturile evaluate sunt: 
- drepturi depline de proprietate asupra terenului; 
Conform ipotezelor şi condiţiilor limitative si analizelor realizate În raportul de evaluare, in opinia 
evaluatorului valoarea de piaţă a proprietatii evaluate ( teren in suprafata de 3 mp) la data de 
04.08.2021 este de: 
		Valoarea 	Valoarea 	
Obiectiv evaluat 	Suprafata 	evaluată 	evaluată 	
	(mp) 	lei 	EURO 	
Teren intravilan 	353 	104.172 	21.180 	
TOTAL 	353 	104.172 	21.180 	
.. 				
Notă: Valoarea de plata estirnata este exprimata In Iei, SI In echivalent EURO la cursurile de refennta din 
04.08.2021. Cursul valutar de referinta este 4.9184 lei/EURO. 
Proportional, valoarea de piata a suprafetei de 3 mp este: 
		Valoarea 	Valoarea 	
Obiectiv evaluat 	Suprafata 	evaluată' 	evaluată 		
	(mp) 	lei 	EURO 		
Teren intravilan 	3 	885 	180 		
TOTAL 	3 	885 	180 	I 	
Avand in vedere solicitarea expresa a proprietarului terenului ca evaluatorul sa 
stabileasca valoarea de inchiriere/concesiune a terenului si tinand cont de destinatia atipica a 
acestui tip de concesiune - amplasarea de Easybox-uri - evaluatorul considera ca valoarea de 
piata determinata prin metode clasice - comparatie directa sau randament - trebuie corelata cu 
specificul domeniului comercial. Deasemenea, valoarea de concesiune trebuie stabilita in 
functie de locul amplasarii imobilului evaluat si de potentialul de trafic zilnic de persoane din 
proximitatea imobilului. Pentru determinarea valorii de concesiune pot fi luate in calcul comparatii 
cu taxe loca le stabilite de administratia locala pentru amplasarea de firme, taxa pentru parcare 
sau chirii negociate de proprietari sau asociatii de proprietari pentru spatii de amplasament ale 
anten~lor de telefonie mobila (amplasare de stalpi cu releu si antene pe ~ •.. ~li1~-;:îîtţ;.;:~rasa 
blocurilor turn). 	ţ'~V" ~'lG."'lt(l. d(!ror~-1~\. 
Tinand cont de acesti factori, in opinia evaluatorului valoarea de con ~siurf&SaVltf .. pri~~tii 
evaluate (teren in suprafata de 3 mp) la data de 04.08.2021 este de: 	~~4- Legi~i~N'l 859 	~\, 
	\~t ,r, ala!.il o 1 	~::; r ; 
"':. 'IJ~CliJ _ e :\'.\,\ ..H 
------------------------------------------------~~~.,~"-~~~~ 3 
.•. _~ 

shapeType75fBehindDocument1pWrapPolygonVertices8;4;(21498,0);(0,0);(0,21493);(21498,21493)posrelh0posrelv0pib
			Valoarea 	" 	Valoarea 	
Obiectiv evaluat 	Suprafata 	evaluată 		.< evaluată 	
		(mp) 	lei 		euro 	
Teren intravilan- concesiune 	lunara 	3 	100 		20 	
TOTAL 		3 	100 		20 	
Valoarea de piata (conform raportului) v-a putea fi obtinuta prin vanzare intr-un termen de 6 luni 
de la data evaluarii. 
Proprietatea evaluată a fost inspectată În ziua de 04.08.2021. 
În cadrul lucrării au fost luaţi În considerare factorii care afectează valoarea proprietăţii. 
~ 	Evaluatorul nu au avut, nu au şi nu vor avea În viitorul previzibil interese legate de 
proprietatea evaluată. 
Informaţiile cuprinse În raport sunt bazate pe fapte reale, pe documente puse la dispoziţie 
de beneficiar şi au fost verificate În limita posibilităţilor. 
Raportul a fost elaborat pe baza Standardelor Internaţionale de Evaluare şi Codului 
Deontologie al profesiei de expert evaluator AN EVAR. 
04.08.2021 
Expert evaluator atestat ANEVAR 
Rusu Vasile 
1. PREMISELE EVALUĂRII 
1.1. Obiectul evaluării 
Obiectul prezentului raport de evaluare constă În evaluarea parcelei de teren in suprafata de 3 
mp proprietatea Municipiului Campulung Moldovenesc inscrisa in C.F. nr.39502 - cartier 
Stadion in suprafata totala de 353 mp - a comunei cadastrale Campulung Mold., jud. Suceava, 
situata in Str. ~;tir'1fl), , Campulung Moldovenesc. Parcela de teren de evaluat este plana, de 
forma dreptunghiulara, cu utilitati la gard ( curent, apa, gaz metan ) si acces direct din strada. 
Proprietatea - terenul - este amplasat În perimetrul intravilan al municipiului Campulung 
Moldovenesc, jud. Suceava, zona ultracentrala ,fiind o zona comerciala in care sunt terenuri 
folosite pentru constructii, are acces la drum. 
Terenul in cauza este plan, are o forma dreptunghiulara. 

shapeType75fBehindDocument1pWrapPolygonVertices8;12;(21494,0);(19254,0);(19254,1150);(18425,1150);(18425,1725);(5017,1725);(5017,1150);(3344,1150);(3344,575);(0,575);(0,21487);(21494,21487)posrelh0posrelv0pib
estimarea valorii din acest Raport de evaluare se aplică Întregii proprietăţi şi orice 
divizare În elemente sau drepturi parţiale va schimba această evaluare; 
au fost inspectate vizual şi identificate starea terenului cat am avut acces; 

nu vom fi solicitaţi să depunem mărturie În instanţă pentru actele şi judecăţile din 
Raportul de evaluare; 
Raportul de evaluare În Întregime, parţial sau În referinţe nu poate fi inclus În nici 
un document public şi nici nu poate fi publicat sub nici o formă fără aprobarea 
scrisă a evaluatorului cu privire la speţa la care poate apărea; 

II. PREZENTAREA DATELOR 

11.1. Identificarea proprietăţii 

Parcela de teren in suprfata de 3 mp este proprietatea Municipiului Campulung Moldovenesc 
inscrisa in C.F. nr.39502 ( Cartier Stadion in suprafata totala de 353 mp ) a comunei cadastrale 
Campulung Mold., jud. Suceava, situata in str. Sirenei, Campulung Moldovenesc. Parcela de 
teren de evaluat este plana, de forma dreptunghiulara, cu utilitati la gard ( curent, apa, gaz metan 
) cu acces direct din strada. 

Istoricul proprietăţii 

Proprietatea imobiliară ce face obiectul prezentului raport de evaluare este Primariei 
Campulung Moldovenesc conform act administrativ nr.1357/27.12.2001. 

Descrierea terenului 

Parcela de teren in suprfata de 3 mp este proprietatea Municipiului Campulung 
Moldovenesc inscrisa in C.F. nr. 39502 ( Cartier Stadion, in suprafata totala de 353 mp) a 
comunei cadastrale Campulung Mold., jud. Suceava, este plana, de forma dreptunghiulara, cu 
utilitati la gard ( curent, apa, gaz metan) cu acces din strada. 

11.2. TIPUL PROPRIETĂŢII ŞI DEFINIREA PIEŢII 

Proprietatea imobiliară evaluată este o parcela de teren incadrata in categoria de folosinta: 
teren construibil. 
Piaţa imobiliară la care ne referim este o piaţă de interes local. 

11.3. ASPECTE ECONOMICE 
Informaţii privind zona 

Situat În partea de nord a Moldovei, judeţul Suceava are predominant un relief de munte, 
acoperit În general de păduri. Tot În această zonă sunt importante vestigii istorice. 

Atât resursele naturale cât şi cele istorice şi culturale În care sunt păstrate vechi tradiţii 
populare, conferă zonei un potenţial turistic important. Judeţul Suceava are importante resurse 
silvice cu exploatări forestiere şi o dezvoltată industrie de prelucrare a lemnului. În cadrul 
judeţului au fost dezvoltate ramuri economice În domeniul extracţiei miniere, industrLej,..,chimice, 
cons~rucţii~or de m.?şin~ şi prelu.cră~ii met~lelor, ind~s~riei uşo~re, alimentare şi a~J~~i~ffi1JJ~,-: i 
s-au Inregistrat scăderi dramatice In toata economia judeţului Suceava. tr "'U' '.~·~~o~ 
	It~ Il S!J V;:1<:"'E 	~, 
	IL~ legirinw' 	i:l1, 
'ţ~ .r. V;;IJ:~~ 2~'} 8S~ .~i;;.i! 
	, '.fl>- 'lJf!lCi • 	.~. & 
------------------------------~~·~~~'~.'z:.~~~,~~_'t;~~~f;;, 

shapeType75fBehindDocument1pWrapPolygonVertices8;6;(21496,0);(16886,0);(16886,559);(0,559);(0,21482);(21496,21482)posrelh0posrelv0pib
Localitatea Campulung Moldovenesc, este situată În zona de mijloc a judeţului Suceava, 
la 70 km de municipiul resedinta de judet. Localitatea face parte din categoria localităţilor sub 
20.000 locuitori. 
Piaţa terenurilor şi a construcţiilor În această zonă are o evoluţie ascendenta, in ultimul 
timp fiind tranzacţionate cateva proprietăţi imobiliare de tipul terenurilor pentru constructii in 
special, terenuri cu destinatie pentru turism, terenuri ca investitie. Aceasta piata activa este 
numita uneori si a vanzatorilor deoarece vanzatorii pot obtine preturi mai mari pe proprietatiile 
disponibile. Potenţialii cumpărători a unei proprietăţi cum este cea supusă evaluării 
sunt persoane fizice cu venituri peste medie. 

Oferta competitiva 

Oferta de teren liber pentru construcţii În Campulung Moldovenesc este relativ redusă şi 
terenurile pentru constructii au ajuns la preturi chiar pana la 30-40 euro/mp. 

La ora actuală la nivelul orasului, există tendinţa ca cei cu putere financiară să 
investească În cumpararea de terenuri. 
Cererea de terenuri libere pentru construcţii În zona analizată este in crestere, dar având 
În vedere că În perioada 1990- 2007 s-au tranzacţionat multe proprietăţi de teren pe care s-au 
realizat construcţii, oferta de teren liber a scăzut considerabil. 

Oferte cu proprietati de tipul celei supuse evaluarii sunt si ele in scadere deoarece 
incepand cu anul 1990 s-au tranzactionat multe proprietati de acest gen. 
Oferta competitiva pentru terenuri - in ultimele trei luni au inceput sa se vanda terenurile 
parcelate libere de la intrare si iesire in oras, deoarece Primaria a finalizat lucrarile de aducere a 
utilitatilor (apa, canalizare, gaze) in aceste zone. Preturile terenurilor din aceste zone variaza 
intre 50 si 100 Euro/mp. 
Analiza cererii 
Zona in care se afla si proprietatea supusa evaluarii este o zonă de constructii de locuinte 
si spatii ccomerciale. Sunt puţine terenuri libere În zonă. Cererea de terenuri libere pentru 
construcţii În zona analizată este relativ mare, dar având În vedere că În perioada 1990-2007 s- 
au tranzacţionat multe proprietăţi de teren pe care s-au realizat construcţii, oferta de teren liber a 
scăzut considerabil. 

Cererea pentru proprietati ca proprietatea evaluata este in crestere datorita lipsei 
terenurilor libere pentru constructii in zona. 

Dar puterea de cumparare imparte potentialii cumaratori ale unor astfel de proprietati in 
aceasta zona in doua mari categorii: 

- salariatii cu venituri peste medie care lucreaza in zona si care pot economisi sau pot 
obtine un credit ipotecar pentru cumpararea unei astfel de proprietati; 
- familiile care lucreaza in strainatate, care investesc economiile facute pentru a cumpara 
astfel de proprietati. Pana acum trei ani acestia cumparau apartamnte la bloc sau case in orasul 
Campulung Mold .. 
Aceste doua categorii de cumparatori dar in special cea de-a doua au dus la o crestere 
relativa a cererii pentru acest tip de proprietati si implicit la o crestere relativa a pretului lor. 

Echilibrul pietii 
Piaţa ir:n~~iliară ~c~ual~ din C~mpulu~g ~~oldovenesc este relativ~ scp'~~ci.y;}~~< 
	.. 	Potenţlah~ cumparat~rI a unei proprietăţi cum este cea supuSq.*~lfJăfltrS~1:lt~rsoane 
	fizice, cu venituri peste medie. 	(! RUSUVA~" ~l' ·o~\ 
Sunt puţine proprietăţi de vânzare, de tipul celei evaluate, pe piJt~ irf:leeUi.@I:~]!pr 7\ui. 
	\~ .r, V;')Jb:[ 20.21 9 	/ 
	~o,.,'J.·e·	&>.. 		7 
	- ~. 	: -t-fl:·": 

shapeType75fBehindDocument1pWrapPolygonVertices8;8;(21487,0);(13361,0);(13361,7162);(862,7162);(862,10288);(0,10288);(0,21486);(21487,21486)posrelh0posrelv0pib
Estimez că nici În anii următori nu vor exista multe oferte, 
Dar faptul ca lucrarile de aducere a utilitatilor la terenurile libere de la periferia orasului au 
impulsionat vanzarea lor va duce in final la stabilirea unui echilibru intre cerere si oferta si implicit 
la o stabilizare a preturilor terenurilor si proprietatilor de tipul celei evaluate, 
Proprietatea este situată in centrul localităţii, are utilitati la gard ( apa,energie electrica si 
posibilitatea de racordare la gaz metan), 
Forma parcelei de teren este dreptunghiulara, favorabilă construcţiei. 
Potenţialii cumpărători a unei proprietăţi cum este cea supusă evaluării sunt persoane 
fizice sau societati cornercrale. 

Informatii despre amplasament 
Proprietatea evaluată este amplasată in zona ultracentrala, langa strada asfaltata. 
Proprietatea este amplasată În perimetrul intravilan al municipiului Campulung Moldovenesc, in 
partea centrala a acestuia; 
- zona are caracter de zona de promenada; 
- densitatea populaţiei În zonă este medie; 
- traficul rutier nu este slab; 
- exista mijloace de de transport În comun in apropiere; 
- planul de urbanism general prevede că În zonă se pot autoriza pentru construire clădiri; 

Asigurarea cu utilităţi: 
Terenul evaluat are acces la următoarele utilităţi : 
•	apă, racordare la reteaua orasului; 
•	evacuarea apelor pluviale , posibilitate racordare la retea; 
•	energie electrică - din sistemul energetic naţional, prin intermediul posturilor de transformare 
existente; 
•	gaze naturale ; 
•	telefonie - din reţeaua existentă; 
•	transport rutier - da 
vecinatăţi imediate: Compex alimentar 

III. - ESTIMAREA VALORII TERENULUI 

111.1. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZARI CMBU 
Conceptul de cea mai buna utilizarereprezinta alternativa de utilizare a proprietatii, 
selectata in diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de 
lucru necesare aplicarii metodelor de evaluare in capitolele urmatoare, 

Cea mai buna utilizare a unui teren liber sau a unei proprietati construite este definita 
ca cea mai probabila utilizare a proprietatii care este fizic posibila, justificata adecvat, 
permisa legal, fezabila financiar si care conduce la cea mai ridicata valoare a proprietatii 
evaluate, 
Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din urmatoarele situatii: 
•	Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber 
•	Cea mai buna utilizare a terenului construit 
Cea mai buna utiliza~e, ~ unei proprietati trebuie sa indeplineasca ~Et,~L~ 
	- Permisibtla legal; 	(@~' r.va!ua!or.;:/c~~iJ •. , 
P
	'b'l f , 	'I.~ 	'I'''~' 
	- OSI l,a I~IC; , 	.fi 	RlISiI:IASJLr''r .~~ 
	- Fezabila financiar: 	.~~, Legiritn-1ti:J1.J".l/ 		1) 
		.~ ,J', V?'!Jj''f20' 	9 	./'! 
		~.:---T' ~ţ)...		'" • 
		< • - ·:z,. 		. ~ 
~ ... ~~'-~'~~;v «: rr , 
-~ 

shapeType75fBehindDocument1pWrapPolygonVertices8;4;(21499,0);(0,0);(0,21494);(21499,21494)posrelh0posrelv0pib
- Maxim productiva. 
Daca o prognoza a celei mai bune utilizari indica o schimbare in viitor, cea 
mai buna utilizare actuala este considerata interimara. De exemplu, o ferma la marginea 
orasului poate fi o utilizare interimara daca orasul se va dezvolta si terenul poate fi parcelat. In 
unele cazuri, cea mai buna utilizare este ca terenul sa ramana liber pana cand piaţa va fi 
pregatita pentru dezvoltarea imobiliara. 
Analizind am plasamentul proprietatii, caracteristicile terenului care este plan, are o forma 
regulata cea mai buna utilizare este de teren pentru constructii. 
Analizand aceasta utilizare prin prisma criteriilor amintite, rezulta: 
•	Este permisibila legal; 
•	Indeplineste conditia de fizic posibila; 
•	Criteriul financiar presupune ca veniturile provenite din exploatare sa acopere 
cheltuielile, conditie care ar putea sa fie indeplinita; 
•	Maxim productiva, se refera la valoarea proprietatii imobiliare in conditiile 
exploatarii in varianta aleasa. 
Pentru evaluarea terenului sunt utilizate mai multe metode, aplicabilitatea lor difera functie 
de tipul de valoare estimat si de disponibilitatea informatiilor, dar pentru estimarea valorii de piata 
orice metoda trebuie sa fie justificata de informatii de piata. 
111.2 Metoda comparatiei directe 
Metoda comparatiei vinzarilor pentru evaluarea terenului implica o comparatie directa a 
terenului evaluat cu loturile similare de teren pentru care exista informatii disponibile asupra 
tranzactiilor de piata recente. 
Astfel, prin corelarea cu proprietăţile comparate, a fost estimat preţul proprietăţii evaluate. 
Pentru determinarea valorii de piaţă prin Metoda comparaţiilor directe, au fost analizate toate 
elementele comparaţiei de bază ale obiectivelor de evaluat şi ale celor comparabile depistate În 
zonă, stabilindu-se diferenţele rezonabile dintre acestea şi care au influenţe semnificative asupra 
valorilor. Pentru fiecare element de comparaţie care a prezentat diferenţe, au fost evaluate 
ajustările necesare pentru corecţii. 
Pentru terenuri, a fost determinată, ca element de calcul şi comparaţie edificatoare, 
valoarea estimată unitară de suprafaţă (Iei I mp şi EURO I mp). 
111.3 Metoda de randament (capitalizarea directa) 
Capitalizarea directa este o metoda folosita pentru transformarea nivelului estimat al 
venitului net asteptat intr-un indicator de valoare a proprietatii. Transformarea se poate face fie 
prin divizarea venitului estimat printr-o rata de capitalizare, fie prin multiplicarea venitului estimat 
printr-un factor corespunzator de multiplicare (inversul ratei de capitalizare). Venitul asteptat luat 
in considerare este in cele mai multe cazuri venitul estimat al anului urmator. Rata de capitalizare 
selectata reprezinta relatia dintre venit si valoare, relatie acceptata pe piata si rezultata dintr-o 
analiza comparativa a vanzarilor de proprietati comparabile. Estimarea ratei de capitalizare se 
face prin metoda comparatiei directe, care se bazeaza pe o analiza a tranzactiilor recente de 
proprietati comparabile ocupate de chiriasi. Rata de capitalizare se obtine prin impartirea 
veniturilor nete de exploatare la pretul de vanzare. 

Pentru aplicarea metodei s-a utilizat analiza comparatiilor relative. Prin aplicarea acestei 
metode, preţurile şi informatiile referitoare la loturile similare sunt analizate, comparate şi 
corectate În funcţie de asemănări sau diferenţieri. 
Ca elemente de comparaţie sunt utilizate următoarele: 
)o> drepturile de proprietate; 
~ restricţiile legale; 
~ condiţiile pieţei (data vânzării); 
~ localizarea; 
~ caracteristicile fizice; 
~ utilităţile disponibile; 
~ zonarea; 
)o> cea mai bună utilizare. 
Etapele parcurse pentru aplicarea acestei metode au fost: 
- prezentarea proprietatilor comparabile cu caracteristicile acestora; 
- selectarea elementelor de comparatie ; 
- determinarea corectiilor relative pentru fiecare element de comparatie analizat; 
- selectarea valorii proprietatii evaluate; 
Evaluarea terenului se face prin metoda comparaţiei directe analizând oferte curente şi 
istoricul tranzacţiilor din zonă. Exista tranzactii cu proprietati similare in zona, evaluatorul 
alegand cele mai recente tranzactii si anume: 

ELEMENT DE COMPARATIE 	TERENUL DE 		Comp1 		Comp.2 				
	EVALUAT 							, 	, 		
Pret de vanzare EURO 			15000 					36000 			
											
Drept de proprietate transmis 	absolut 	absolut 					absolut 			
Corectie 			- 					- 			
Pret corectat 			15000 		0 		;;:; 	36000 "i@Y' Y 			
Componenta non imobiliara 	Teren liber 	Teren liber 				Teren liber 			
Corectie 			- 								
Corectie 											
Pret corectat 			15000, 				@ 	36000, 			
Conditii de finantare 	la piaţă 	La piata 				la piata 			
Corectie 											
Pret corectat 			15000 ...... 	" 				36000. '" 			
Conditii de vanzare 	independent 	independent 				independent 			
Corectie 											
Pret corectat 			15000 		li 		'i> 	36000")iNi @ Mi i.' 		
Suprafata(mp.) 	353 		200 					650 			
Corectie 		+ 	6180 					-2400 			
Pret corectat 			21180 				.$ 	33600 	w 		
Localizare-orientare 	buna 		buna 					f.buna 			
Corectie 								-15600 			
											
Pret corectat 			21180 					18000 	.. 		
Vecinatati 	Bune 		Bune 				,...-rbune." 			
Corectie 						It'" ,';-.1"., ~. . • ~'","': .••• '''' '. 			
						', .: ~,)J' i . J-.-atnr e: ~"' ... "",,~ ::~.~ 			
Pret corectat 			21180 			l :, 	E& '·»j·~~QQ.Q;!<'<1~L "t?t\ 			
						' ::; 		J.t, < ,,, • ~. 	·.i •• 		
						~ L"",,~. , ..... , ::JJ 		
						1. Ci: H" 1 			
						» ... ~ -: :~~'J~J; 2~,,~.S8S9 _ f 10 	
						~, ';'."·W.~ ~ ..• \ L-.fj"" 			
							·v· ~ ~ rc~.~~ N' . ~ 			
							'-> ~ ţi: 'AR • ~ •. ~" 			
								~ - -:;-- .. -:: 			

CORECTIE TOTALA BRUTA 	Valoare abs. 	6180 	-18000 	
	Totala 			
	 din pret 	41 	50 	
	vanzare 			
CORECTIE TOTALA NETA 	Valoare neta. 	6180 	-18000 	
	Totala 			
	 din pret 	41 	50 	
	vanzare 			
Numar Corectii 		1 	2 	
VALOAREA ALEASA Euro 	21.180 			
VALOAREA ALEASA RON 	104.172 			
Valoarea de piaţă a terenului determinată prin metoda comparaţiilor de piaţă este următoarea: 
VŢ=21.180 euro 
VŢ = 104.172 lei 
111.3.1 STABILIREA VALORII TERENULUI PRIN METODA DE RANDAMENT 
Capitalizarea directa este o metoda folosita pentru transformarea nivelului estimat al venitului net 
asteptat intr-un indicator de valoare a proprietatii. Transformarea se poate face fie prin divizarea 
venitului estimat printr-o rata de capitalizare, fie prin multiplicarea venitului estimat printr-un 
factor corespunzator de multiplicare (inversul ratei de capitalizare). 
V = Vne le unde: 
c = rata de capitalizare 
VNE = venitul net anual 
Calculul se prezinta astfel: 

11 

shapeType75fBehindDocument1pWrapPolygonVertices8;6;(12277,0);(0,0);(0,21487);(21476,21487);(21476,19747);(12277,19747)posrelh0posrelv0pib
shapeType75fBehindDocument1pWrapPolygonVertices8;4;(21500,0);(0,0);(0,21494);(21500,21494)posrelh0posrelv0pib
	, 	- 
2 < Metoda comparatiel 
directe 
shapeType75fBehindDocument1pWrapPolygonVertices8;14;(6132,0);(0,0);(0,21493);(21489,21493);(21489,20280);(20476,20280);(20476,14930);(18396,14930);(18396,10731);(8158,10731);(8158,8958);(7145,8958);(7145,7745);(6132,7745)posrelh0posrelv0pib
ELEMENTE DE CALCUL 	U.M. 	SPATIU PREST.SERViCIi 	
Suprafata utila de calcul 	mp 	353 	
Chiria neta luna (EUR) 			
Chiria neta luna (RON) 	(RON/mp/luna) 	1765 	
Chiria neta an 	(RON/an) 	21000 	
rvENIT BRUT POTENTIAL 	RON 	21000 	
Grad de neocupare si pierderi din neplata 	8 		
chiriilor 				
Pierderi din neocupare si neplata chiriilor 	RON 		
rvENIT BRUT EFECTIV 	RON 	21000 	
CHELTUIELI DE EXPLOATARE 	RON 	400 	
Fixe: 				
lVariabile: 				
F management 		0,00 	
1* administrative 		0,00 	
* paza 	- 		0,00 	
electricitate 		0,00 	
alte utilitati 		0,00 	
reparatii si intretinere 		0,00 	
reparatii capitale 		0,00 	
			
rvENIT NET DIN EXPLOATARE 	RON 	20.600 	
Rata de capitalizare, c 	- 	0.17 	
Curs de schimb conform BNR la data de 	4,8744 		
referinta, EURIRON 			
VALOAREA DE PIATA A PROPRIETATII 	RON 	121.176 	
IMOBILIARE COMERCIALE 	EUR 	24.637 	

Valoarea de piaţă a terenului determinată prin metoda de randament este următoarea: 

VT = 121.176 lei 
VŢ = 24.637 euro 

111.4. RECONCILIEREA VALORILOR 
În urma aplicării metodelor de evaluare s-au estimat următoarele valori ale proprietăţii: 
	, 		w_ 	.;. - 	"- 	"' -" 	-- ...::. -- 	-_...:.--- 	,--"":.....- 	,,-- - -.;-...:;;;,:'::'::""":::1 
		Nr. 			Metoda de evaluare 		Valoare RON 	: 
				-- = -" 	..• "'-~- - 		"'= ",,-=,~';'-";;;;"; --- --,-1 
		1 , Metoda de randament 		121.176 	I 
I 

In analiza rezultatelor am tinut cont de faptul ca raportul de evaluare si concluziile sale trebuie sa 
respecte principiile : 
- valoarea este o predictie ; 
- valoarea este subiectiva; 
- evaluarea este comparare; 
- evaluarea este orientata pe piata; 

Criteriile pe care le-am folosit pentru a propune valoarea de piata a proprietatii evaluate sunt: 
adecvarea, precizia si cantitatea de informatii. 

~eoarece tipul de p:oprietat~ evaluata este un te~e~ !ar scopul ur~!;Tţ:;~~c~~,~~etar este 
concesrunea valoarea obtinuta prin metoda comparatiei directe este ~ea a~E!.c~~~ - ~ 
	.~ l ".''()Jfj~1 ~ •.v{'. \, 	12 
	~~ 	;:,~"7ia Nr." 	;\ 
	,;1",,;:,., ss» 	::J~ 
	.•.•• >':..It'· .•..•••<1:'" 	g, 
	f) ·q .. ii-.. 	~I 
''"'.<J~.f~;,7(!3: E. Wo~--~~/;_-- 
	';;<'~': ~H' __ v.... 	-- 

Din punct de vedere al cantitatii de infomatii evaluatorul a avut informatii pentru care a 
utilizat metoda comparatiei. 
Conform ipotezelor şi condiţiilor limitative, conform analizelor realizate În raportul de evaluare, in 
opinia evaluatorului valoarea de piaţă a proprietatii evaluate ( teren in suprafata de 560 mp.) la 
data de 04.08.2021 este de: 
		Valoarea 	Valoarea 	
Obiectiv evaluat 	Suprafata 	evaluată 	evaluată 	
	(mp) 	'" 	lei 	EURO 	
Teren intravilan 	353 	104.172 	21.180 	
TOTAL 	353 	104.172 	21.180 	
.. 					
Notă: Valoarea de plata estirnata este exprimata In Iei, SI In echivalent EURO la cursurile de referinta din 
04.08.2021. Cursul valutar de referinta este 4.9184 lei/EURO. 
IV. Concluzii. 
Evaluarea suprafetei de teren de 353 mp s-a facut dupa metodele adecvate evaluarii de teren. 
Valoarea propusă este valabilă astăzi 04.08.2021, urmând a fi corectată ori de câte ori piaţa 
o cere. 
Campulung Moldovenesc, 04.08.2021 
Evaluator:
•	Rusu Vasile - expert evaluator atestat AN EVAR 
BIBLIOGRAFIE
Bazele elaborării raportului de evaluare şi sursele de informare: 
1.	Standardele Internationale de evaluare - Ediţia 2020; 
2.	Investigari la fata locului pentru intocmirea fisei de inspectie; 
3.	Informatii cu privire la preturi practicate pe piata libera, culese de la notari, participanti la 
tranzactii imobiliare,etc.